[Denis MacDougall]: في 16 يوليو 2022، وقع الحاكم بيكر عددًا من اتفاقيات الطوارئ، بما في ذلك تمديد التجمعات العامة المسموح بها حتى 31 مارس 2023. وعلى وجه التحديد، يسمح هذا التوسع للوكالات الحكومية بمواصلة عقد الاجتماعات عن بعد دون الحاجة إلى تواجد بعض الوكالات الحكومية في الموقع. وتوفير طريقة وصول بديلة مناسبة للاجتماعات عن بعد. لا يُجري مشروع القانون هذا أي تغييرات على قانون الاجتماعات المفتوحة بخلاف تأجيل عقد الاجتماعات عن بعد مؤقتًا من 15 يوليو 2022 إلى 31 مارس 2023.
[Unidentified]: شكرا لك دينيس. حسنًا، دينيس، هل لدينا وصف لما يريدك هذا الاجتماع أن تقرأه بصوت عالٍ حتى نتمكن من البدء قبل تسليمه إلى جودي؟ أعتقد أنني أبقي الأمور أساسية. اسمحوا لي...الأمر بسيط.
[Denis MacDougall]: 40ب تدريب أعضاء لجنة الاستئناف.
[Unidentified]: مثالي. شكراً جزيلاً. جودي، هذا كله بسببك. مرحبًا
[MCM00000619_SPEAKER_04]: شكرًا لك. أنا جودي باريت ويسعدني أن أكون هنا. لقد عملت في هذه الصناعة منذ بضع سنوات وأعلم أن الأمور كانت معلقة لفترة من الوقت، لذا من الجيد أن أعود مرة أخرى. لدي عرض شرائح أظن أنك قد توقعته، أردت فقط أن أفهم القليل من تاريخ التشريع وكيفية عمله مع المجلس، وما حدث قبل وبعد تقديم مشروع القانون إلى المجلس. أعتقد أنني سأحاول الاستمرار لأنني متأكد من أن الجميع سيكون لديهم بعض الأسئلة الجيدة حقًا، حاول أن يكون لديك ثلاث أو أربع شرائح للتوقف والإجابة. لذا، إذا كانت لديك أية أسئلة، فسيكون من الجيد أن تنتظر حتى أصل إلى أحد هذه السطور. سأقضي الوقت اللازم للإجابة على الأسئلة. يبدو أسهل لإدارة بهذه الطريقة. حتى تعرف من أنا. أنا مخطط. أعمل في هذا المجال منذ حوالي 35 عامًا. لدي عمل صغير في بيل. هناك 9 أشخاص يعملون معي في Bear Planning Group. حسنًا، لقد كنت مستشار الفصل 40ب في قسم الاستئناف بشأن القضايا لمدة 20 عامًا تقريبًا. أتعامل مع هذا الموضوع في المقام الأول كمخطط، وبينما أعتقد أن لدي فهمًا جيدًا للقانون، سأحاول تسليط الضوء على بعض الجوانب العملية للتعامل مع مثل هذه الحالات، بالإضافة إلى المتطلبات القانونية والتنظيمية. هذا هو مشروعي، وإذا تمكنت من القيام به، فأعتقد أنني سأبدأ بمشاركة الشاشة. معك.
[Unidentified]: يبدو رائعا. شكرا لك شكرا لك هل ترى كل هذا؟
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Sim. Ok, ótimo. Portanto, trata-se de trabalhar com o estatuto, e chamo-o assim por uma razão, porque é certamente diferente de outros tipos de regulamentos. trabalho realizado por autoridades locais. Tem alguns pontos fortes e alguns pontos fracos, e tentaremos cobrir ambos. Existem quatro seções para isso. Uma é apenas uma espécie de introdução ao estatuto, um material muito básico com o qual todos vocês provavelmente estão familiarizados. E então veremos como funciona o processo desde a aplicação de um desenvolvedor até o que é chamado de elegibilidade do projeto. até que o conselho tome uma decisão. Há coisas que acontecem depois que o conselho agiu e que precisam acontecer antes mesmo de um projeto terminar em construção. E então um pouco de informação para todos vocês sobre alguns requisitos de habitação justos da Commonwealth que são bastante recentes na linha do tempo 40B. Mas às vezes as pessoas têm dúvidas sobre coisas que apareceram ou foram adicionadas às regulamentações estaduais nos últimos anos, e isso é por causa de questões de habitação justa. em grande parte. Então, isso é uma espécie de pontapé inicial para trabalhar com o estatuto. E sempre gosto de começar com este slide porque muitas pessoas não percebem que o que o Capítulo 40B realmente é é a lei de planejamento regional do estado. Portanto, a mesma lei que criou o Conselho de Planeamento da Área Metropolitana e todas as outras agências de planeamento regional que temos em Massachusetts é também a legislação-mãe para o que é provavelmente facilmente chamado de Lei de Habitação Acessível ou Lei de Licenciamento Abrangente. Mas cerca de cinco anos após a criação da Lei do Planeamento Regional, o legislador alterou essa lei para adicionar esta disposição que todos chamamos de Capítulo 40 B, que é a oferta de habitação a preços acessíveis. E o seu foco e a razão pela qual está na lei de planeamento regional é que a sua intenção é abordar as disparidades na distribuição regional de habitação a preços acessíveis. Eu não sei quantos anos você tem. Tenho idade suficiente para lembrar um pouco disso. E certamente, quando a legislatura adoptou o que todos chamamos de Capítulo 40B, não foi apenas uma coincidência. Muitas outras coisas aconteceram no nível federal com direitos civis e moradia justa a que esse tipo de coisas se relaciona. Portanto, há uma suposição básica no esquema jurídico. Ao contrário do que muitas pessoas pensam, a lei não diz que 10% do seu parque habitacional seja acessível, ou que 1,5% da sua área territorial seja ocupada por habitações de baixa e moderada renda. O que diz é que estes são quatro limites. Então, se você encontrar um deles, a presunção a favor da cidade é fez a sua justa parte regional, seja ela qual for. Portanto, chamo essas disposições estatutárias de portos seguros legais porque elas têm um significado particular na lei que considero, de certa forma, ainda mais forte do que os portos seguros regulatórios que abordaremos um pouco mais adiante nesta discussão. Tenho certeza que todos vocês estão familiarizados com isso. Existem três mínimos legais designados na lei. O mais comumente mencionado é o mínimo de 10%. E haverá momentos nesta apresentação em que poderei fazer isso simplesmente porque é o mais comum. Você deve se sentir à vontade para me interromper na hora das perguntas e respostas e dizer: bem, como isso se relaciona conosco? Você sabe, quando afirmamos que 1,5%. Mas acho que as suposições básicas são as mesmas. Se cumprir um destes mínimos legais, será considerado que cumpriu a sua quota-parte regional. Se você não atender a nenhum deles, presume-se que você tenha uma necessidade não atendida. E isso não é uma necessidade local não satisfeita, é uma necessidade regional não satisfeita. E vou continuar a enfatizar isso porque é por isso que está na lei de planeamento regional. Na verdade, trata-se da distribuição regional de moradias populares. Então eu os coloquei como um quadro de referência. Não é comparar comunidades. Eu trabalho muito em a área imediata de Boston. E algumas dessas cidades atingiram apenas 10%. Brookline tem lutado por, meu Deus, provavelmente seis ou sete anos para conseguir pouco mais de 10%. Deus sabe onde eles estarão quando o censo de 2020 for divulgado, o restante dos dados do censo de 2020. Mas alguns deles estão acima de 10% e outros abaixo. Tenho certeza que você reconhecerá algumas delas como comunidades que, mesmo que estejam, citamos, abaixo de 10%, Eles declararam que atendem ao mínimo geral de área de terra. Então não estou dizendo que eles fazem ou não. Só estou dizendo que há algumas comunidades nesta lista onde você precisa ter um pouco de cuidado ao dizer, bem, Somerville está apenas com nove vírgula sete por cento porque Somerville afirma ler os endereços como a área mínima geral de terreno. Acho que o objetivo de postar isso é simplesmente garantir que todos estão lutando com isso. e algumas comunidades mal atingiram os 10%, outras ultrapassaram-no significativamente e outras ainda estão a trabalhar para o conseguir. Portanto, não é incomum que as comunidades não tenham recebido nenhuma solicitação permanente abrangente por muito, muito tempo e, de repente, recebam várias, o que foi em parte o que aconteceu, eu acho, com Medford. Então, quando um tipo de comunidade fica abaixo desse mínimo, há certas coisas que de certa forma se tornam verdade. Qualquer que seja o mínimo de que estamos a falar, GLAM ou 10%, presume-se que os promotores que solicitem uma licença abrangente tenham elegibilidade para solicitar isenções das regulamentações locais. Portanto, a suposição é que, se eles pudessem construir o projeto de forma barata, não estariam diante de você para obter uma licença completa. A tarefa então do Conselho de Apelações de Zoneamento é equilibrar a necessidade regional de habitação, que é a ênfase do estatuto, com uma série de preocupações locais, que também estão estabelecidas no estatuto. E a lei assume que esta necessidade regional é primordial se estiver abaixo do mínimo legal ou de algum deles. O fardo recai então sobre a cidade para demonstrar que as preocupações locais superam as necessidades regionais. E às vezes esse processo de obtenção de permissões, tentando resolver isso com o desenvolvedor, pode parecer um cabo de guerra. E às vezes não é assim. Às vezes é muito mole. Portanto, o porto seguro está na lei. Se você atender a um dos mínimos legais, ainda receberá solicitações de licença completas. Não seríamos a única comunidade para fazer isso. Há um caso bastante famoso na cidade de Amherst sobre esse mesmo assunto. Acontece que estou trabalhando agora com a cidade de Foxborough, que representa mais de 10%, e eles ainda estão trabalhando com licença total. Portanto, só porque uma cidade ou vila atende a um dos mínimos legais não significa que a citação 40B desaparece. Os desenvolvedores ainda podem se inscrever. E a sua jurisdição não muda realmente em termos do âmbito das preocupações locais ao abrigo do estatuto. Mas o que muda é que o conselho está numa posição mais forte para insistir ou, eu diria, insistir para que o candidato cumprir mais regulamentações locais para abordar algumas ou todas essas preocupações locais. Torna-se mais fácil para o conselho fazê-las, insistir nelas quando um mínimo legal é cumprido. E, claro, acho que a parte mais óbvia é que o desenvolvedor realmente não pode, nesse momento, recorrer ao comitê de apelações habitacionais. Na realidade, seu status de desenvolvedor é igual ao de qualquer outra pessoa. Se não ficarem satisfeitos com a sua decisão, terão de recorrer ao tribunal. Então essa é a lei do porto seguro. As regulamentações de porto seguro são uma criatura, por assim dizer, da regulamentação. O que temos hoje que cria uma estrutura para que as vilas ou cidades obtenham algum crédito por trabalhar nesse sentido, neste caso, é realmente de 10%. Tudo isso decorre de mudanças regulatórias ocorridas em 2001. quando o mercado de Massachusetts praticamente se recuperou da recessão de 10 anos antes. E muitas moradias estavam sendo desenvolvidas. E, como resultado, muitas comunidades que se aproximavam do censo de 2000 caíram abaixo dos 10%, mesmo que já estivessem nesta situação há quase uma década. E assim o estado, num esforço para suavizar o golpe nas comunidades, adoptou uma série de regulamentos que diziam, se fizermos certas coisas, Você pode se sentir aliviado por ter que considerar muitas permissões completas de uma vez ou pelo menos um caso aqui ou algo muito grande. E o mais conhecido é o chamado plano de produção habitacional certificada. Entendo que a cidade possui um plano de produção habitacional que foi elaborado e ainda não foi submetido à aprovação do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Comunitário. Então isso realmente não ajuda em nada o ZBA. Mas se o plano for apresentado, E se for aprovado, o que tenho certeza que provavelmente será, porque conheço o consultor que o preparou bem, se for aprovado, então qualquer coisa que for feita depois disso durante os cinco anos de validade da certificação ou aprovação, qualquer unidade criada depois que o plano for aprovado colocará vocês, como comunidade, em posição de dizer, ok, atingimos uma determinada meta. Podemos desacelerar um pouco. Tenho vergonha de dizer, desde já, que não me lembro qual é o objetivo de Medford, mas você provavelmente sabe. É um objetivo de produção. Então, nós realmente queremos que eles trabalhem nesse sentido e, neste caso, é realmente o mínimo de 10%, queremos que eles trabalhem nesse sentido. E se você fizer isso e progredir o suficiente, poderá fazer uma pausa na aprovação de licenças completas ou continuar aprovando, a decisão é totalmente sua. E o período máximo durante o qual uma comunidade pode solicitar a certificação é de dois anos. Para as comunidades que não têm um plano de produção habitacional, ainda existe a oportunidade de obter algum crédito, por assim dizer, para produzir muitas novas habitações acessíveis. É chamada de regra de progresso recente. Portanto o número de unidades que você deve atacar é maior. Porém, não é necessariamente necessário ter um plano habitacional para ativá-lo. Há também um padrão que provavelmente não ajudará Medford. É realmente destinado a cidades menores. É chamado de limite de projeto em grande escala. A Commonwealth estabeleceu alguns padrões sobre o tamanho que um determinado desenvolvimento pode ter, de modo que a Câmara de Apelações tem essencialmente de considerá-lo. E isso chega a 350 unidades ou, em alguns casos, até mais. Mas a suposição aqui é que quando um projeto é apresentado a um Conselho de Apelações e é simplesmente grande demais para o conselho, para a cidade absorver, o conselho poderia rejeitá-lo. E, finalmente, há o conceito de pedido relacionado, que consiste essencialmente em que um desenvolvedor solicitou alguma aprovação da cidade sob seu zoneamento ou alguma outra disposição e foi rejeitado. Mas o desenvolvedor não pode simplesmente voltar agora e dizer: vou apresentar um pico de 40B. Tem que haver esse tipo de período de reflexão, como chamamos assim, de pelo menos 12 meses antes que o requerente possa ir ao Conselho de Apelações e solicitar uma licença completa. Portanto, essas são uma espécie de portos seguros regulatórios. Novamente, a suposição é que, se você atender a alguma dessas condições, terá direito aos benefícios. Mas esses benefícios estão estabelecidos nos regulamentos e não no estatuto. Posso fazer uma distinção maior entre o que diz o estatuto e o que dizem os regulamentos do que muitas outras pessoas, mas penso que é uma distinção importante. Eu só quero deixar isso claro. As pessoas me perguntam o tempo todo, bem, o que é habitação acessível de acordo com o Capítulo 40B? Porque isso também é um problema em muitas das cidades onde trabalhei. A maneira mais fácil de responder à pergunta é que se trata de uma casa que o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Comunitário decidiu que contará para a meta de 10% para cada comunidade. E se essa habitação conta é porque é acessível para famílias cujo rendimento é igual ou inferior 80% da renda média da área. E esses limites de renda são determinados pelo HUD. Eles são atualizados todos os anos. Apenas para sua informação, é assim que estão os limites de renda no momento. Portanto, um agregado familiar de duas pessoas com rendimento inferior a 53.700 dólares por ano seria considerado rendimento muito baixo, etc. Portanto, os limites de rendimento, como podem ver, são ajustados com base no tamanho do agregado familiar. O padrão para menores de 40 anos é igual ou inferior a 80% da renda média da área e não conheço sua comunidade tão bem quanto outras em que trabalhei. Mas às vezes esse é um número bastante elevado em termos da necessidade real que existe na comunidade. O conselho de apelações não tem realmente jurisdição para decidir quais serão os limites de renda. Depende do subsídio da agência, mas isso não significa que você não possa pedir ao desenvolvedor para tentar trabalhar com você em algo que seja mais acessível. Antes de entrarmos na elegibilidade do projeto, alguém tem alguma pergunta que queira fazer agora ou quer que eu continue um pouco?
[Unidentified]: سأكون بخير إذا واصلت ما لم يحدث خطأ ما. لا أرى أحداً يرفع يده الآن.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: بخير
[Alicia Hunt]: جودي، هل تريدين مني أن أحدثك عن برنامج الإنتاج المنزلي في المؤتمر؟ نعم، هذا سيكون عظيما. بالتأكيد. لدينا اجتماع كامل للجنة مع مجلس المدينة بعد ظهر اليوم. نحن نجري تعديلات طفيفة على خططنا الحالية. إنهم متحمسون للغاية. لقد قمنا فقط بتغيير بعض الكلمات لتعكس ما نعنيه بشكل أفضل ولجعلك أكثر راحة مع بعض السلوكيات التي سنغطيها (وليس فقط بعض الأشياء). أنت لا تفعل أي شيء أبدا. أنت دائما أول من يتعلم. رفضت اللجنة ذلك وتمت دعوتنا لتقديم نسخة من التعديل في اجتماع مجلس المدينة الذي يستمر لمدة أسبوعين مع توقع كامل أنه سيتم اعتماده.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Đặc biệt. sáng Bởi vì bạn chắc chắn muốn đưa kế hoạch này về phía trước và phê duyệt nó càng sớm càng tốt để hội đồng quản trị có thể thu được lợi ích từ nó. Vậy tại sao tôi không tiếp tục và thực hiện toàn bộ quá trình diễn ra trước khi đơn đăng ký đến? Đây là quá trình đánh giá dự án, đôi khi được gọi là phê duyệt địa điểm. Các nhà phát triển phải yêu cầu cái mà chúng tôi gọi một cách trìu mến là PEL hoặc Thư đủ điều kiện dự án từ cơ quan cấp nhà ở trước khi nộp đơn lên Hội đồng kháng cáo để xin giấy phép đầy đủ. Các cơ quan tài trợ phải báo cáo rằng họ đã nhận được yêu cầu về tính đủ điều kiện của dự án. Họ cần phải đi dạo. Điều này thường được thực hiện bằng cách liên hệ với nhân viên thành phố để lên lịch đi khảo sát địa điểm để nếu các quan chức tiểu bang đến thăm khu nhà, họ sẽ có người dân địa phương để nói chuyện và đặt câu hỏi. Các ứng dụng được xem xét. Đôi khi phải mất một thời gian dài, Tôi đã chứng kiến quá trình thẩm định dự án kéo dài 9 tháng, đôi khi diễn ra rất nhanh. Nhưng trong quá trình xem xét của cơ quan cấp phép, phải tiến hành thẩm định để xác định giá trị thị trường hợp lý của tài sản mà không tính đến bất kỳ mật độ bổ sung nào có thể đạt được thông qua giấy phép toàn diện. Ngoài ra còn rất nhiều tiêu chí đánh giá khác mà tôi sẽ đề cập sau. Tôi nghĩ điều quan trọng là phải hiểu rằng cơ quan trợ cấp không phải là cơ quan cấp phép. Một trong những điều khiến nhiều cộng đồng phát điên là họ gửi phản hồi đến các cơ quan tài trợ và cảm thấy họ không được lắng nghe vì các nhà phát triển luôn gửi yêu cầu theo cách mà cộng đồng ban đầu phản đối. Tôi nghĩ quan điểm của chính quyền tiểu bang là, Nếu chính chúng ta là người quyết định liệu những dự án này có nên tiếp tục hay không và nếu chính quyền địa phương nói rằng Khối thịnh vượng chung không nên đưa ra quyết định như vậy thì chúng ta có thể phải đối mặt với Thế chiến thứ ba. Vì vậy, theo một cách nào đó, họ nghĩ rằng chúng tôi không phải là cơ quan cấp phép. Trên thực tế, chúng tôi chỉ đang xác định các tiêu chuẩn cho một điều gì đó đang tiến triển. Sau đó họ đưa ra quyết định. Nếu họ quyết định rằng dự án nên tiếp tục và gửi đến ủy ban kháng nghị, thì đó là bằng văn bản và nhiệm vụ thực sự của họ là kiểm soát nó khi họ thấy phù hợp. Do đó, PEL (Thư đủ điều kiện dự án) mở ra cơ hội cho nhà phát triển đến Ủy ban kháng nghị một cách hiệu quả hoặc trong trường hợp PEL bị từ chối hoặc đơn giản là không đáp ứng các yêu cầu, nó sẽ đóng cửa nộp đơn. Vì vậy, bảy câu hỏi này thực sự là những vấn đề mà các cơ quan tài trợ phải giải quyết theo cách nào đó. Tôi sẽ không nói rằng đây là một đánh giá chuyên sâu. Tôi sẽ nói với bạn ở đây trong danh sách. Họ phải quyết định xem dự án đang được xem xét có đủ điều kiện theo hướng dẫn của chương trình tài trợ mà nhà phát triển dự định thực hiện hay không. Vì vậy tôi nghĩ phổ biến nhất là thung lũng New England. Và điều này có xu hướng trở thành một khuôn mẫu. Đây không phải là những điều kiện đặc biệt nghiêm ngặt. Nói chung địa điểm có phù hợp để phát triển khu dân cư không? Đôi khi cộng đồng phẫn nộ vì địa điểm này có thể nằm trong khu công nghiệp. Nhưng tôi nghĩ điều quan trọng cần lưu ý là vì mục đích tính toán tổng diện tích tối thiểu, các quy định sẽ tính đến bất kỳ khu đất nào được quy hoạch để phát triển khu dân cư, thương mại hoặc công nghiệp. Thế thì điều này trở thành tiêu chuẩn, nó có phải là cơ bản nhất không? Thích hợp phát triển nhà ở. Thiết kế tổng thể của dự án có phù hợp không? Hướng dẫn thiết kế của Khối thịnh vượng chung được thiết kế để các cơ quan tài trợ sử dụng thay vì các hội đồng địa phương. Chúng rất rộng rãi. Tôi không biết nhiều trường hợp dự án đã được cải cách do cân nhắc về thiết kế trong quá trình PEL. Tôi biết điều này xảy ra mọi lúc. Dự án có vẻ khả thi không? Đây là thông tin tổng quan để hiểu liệu dự án có hợp lý trên thị trường hay không. Do đó, cần có sự hiểu biết cơ bản về một số dữ liệu thị trường như một phần của quy trình PEL. Liệu nó có vẻ khả thi về mặt tài chính, v.v.? Ứng viên có đủ tiêu chuẩn không? Đó là: Ứng viên này là cơ quan công cộng, tổ chức phi lợi nhuận hay nhà phát triển tư nhân vì lợi nhuận? Ai sẽ tham gia vào một thỏa thuận cổ tức có giới hạn nhằm hạn chế về cơ bản lợi nhuận có thể được rút ra khỏi công ty? Vậy người nộp đơn có quyền kiểm soát trang web? Phần cuối cùng, kiểm soát trình độ và địa điểm, thực sự đã bị loại bỏ khỏi quy định. Vì vậy, điều mà các cơ quan tài trợ đang nói là chúng tôi sẽ chịu trách nhiệm đưa ra những quyết định này. Bạn không cần nó, ZBA. Điều đó nói lên rằng, hầu hết các ZBA mà tôi biết đều sẽ cân nhắc điều này vì các quy định thực sự hướng dẫn họ làm như vậy. Trách nhiệm của địa phương trong quá trình đánh giá dự án là giúp mang lại kết quả cho các chuyến tham quan thực địa. Đối với việc đóng góp ý kiến, quy trình xét duyệt tính đủ điều kiện của dự án bao gồm thời gian lấy ý kiến của quận tối thiểu là 30 ngày. Do đó, bất kể hình thức chính quyền nào trong một cộng đồng nhất định, các chính quyền thành phố thường cung cấp phản hồi cho thị trưởng hoặc một ủy ban cụ thể. Các ủy ban thường xem xét một trong những dự án này cũng có thể gửi ý kiến. Kinh nghiệm của tôi là sẽ hợp lý hơn nếu kết hợp tất cả các phản hồi địa phương này vào một lá thư gửi cơ quan cấp phép, thay vì dồn dập chúng bằng nhiều lá thư. Nhưng tôi nghĩ cách tiếp cận có tổ chức hơn sẽ hiệu quả hơn, nhưng đây chỉ là kinh nghiệm của tôi. Dù sao đi nữa, vấn đề là khi đơn hàng đến Bạn sẽ được thông báo khi thành phố phát hiện ra và điều quan trọng là bạn phải chuyển nó cho người thường xem xét giấy phép để họ có thể cung cấp phản hồi cho các quan chức chủ chốt được bầu, những người sẽ trả lại giấy phép cho cơ quan cấp phép. Sau đó, xin lỗi, tôi đã nói với hội đồng tuyển chọn, tôi cũng nên thông báo với thị trưởng rằng những ý kiến này đã được gửi đến cơ quan tài trợ và được xem xét, điều này không có gì lạ. Thư xác nhận tính đủ điều kiện của dự án bao gồm một tài liệu liệt kê dưới dạng tóm tắt tất cả các vấn đề mà thành phố nêu ra và yêu cầu của cơ quan tài trợ rằng nhà phát triển phải giải quyết các vấn đề đó. Tôi sẽ không nói những vấn đề này luôn được giải quyết, nhưng tôi nghĩ các chi nhánh ít nhất đang cố gắng ghi lại những gì họ đã nói để các nhà phát triển biết. Đây là những điều có thể phát sinh trong quá trình xem xét. Vì vậy, tôi có thể dừng lại ở đó nếu bạn muốn hoặc tôi có thể tiếp tục khi tôi đang nói về cách thức hoạt động của quy trình cấp phép ở cấp độ của bạn.
[Mike Caldera]: نعم جودي، لدي سؤال. إنها مجرد مسألة الوصول إلى التطبيق. أحد الأسئلة التي تجعلني أتساءل هو مدى وضوح هذا القرار عندما تم تقديمه إلى ZBA. لإعطاء بعض الأمثلة: لقد سمعت أفكارًا لمجالس تقسيم المناطق التي تتطلب مراجعات النماذج إذا كانوا يريدون إسكانًا بأسعار معقولة أو يأخذون في الاعتبار الأولويات المحلية والطبيعية، على غرار ما يتعين على المطورين الذهاب إليه مع وكالة التمويل. ولكن من الوصف يبدو قويا جدا. لأنهم اشتركوا في العملية وانتهوا الآن. إذن أي واحد؟
[MCM00000619_SPEAKER_04]: ដូច្នេះមុខតំណែងរបស់អ្នកជារឿយៗកើតឡើងនៅកន្លែងជាច្រើនដែលខ្ញុំបានធ្វើការ ហើយនៅពេលដែលតម្រូវការផ្លាស់ប្តូរ ឬក្រុមប្រឹក្សាភិបាលស្នើសុំអ្វីមួយដើម្បីបង្ហាញអ្វីមួយដែលគ្មាននរណាម្នាក់ដឹង ភ្នាក់ងារផ្តល់មូលនិធិហាក់ដូចជាទទួលយកមុខតំណែងនោះ ហើយខ្ញុំគឺជាអ្នកទូទៅបន្តិចនៅទីនេះ ប៉ុន្តែពួកគេហាក់ដូចជាទទួលយកតំណែងនោះ លុះត្រាតែមានអ្វីមួយជាមូលដ្ឋាន។ ហេតុផលសម្រាប់ការបើកការត្រួតពិនិត្យ PEO ឡើងវិញគឺថាពួកគេនឹងពិនិត្យមើលអ្វីដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍បានចរចាជាមួយទីក្រុង។ ប្រសិនបើគម្រោងត្រលប់មកពួកគេវិញសម្រាប់អ្វីដែលគេហៅថាការអនុម័តចុងក្រោយ ដែលជាដំណើរការទាំងមូលដែលកើតឡើងបន្ទាប់ពីការអនុញ្ញាតពេញលេញត្រូវបានផ្តល់។ ខ្ញុំនឹងពិភាក្សារឿងនេះនៅពេលក្រោយ។ ប៉ុន្តែជាទូទៅ ភ្នាក់ងារផ្តល់មូលនិធិលែងមានឆន្ទៈចូលរួមទៀតហើយ។ ពួកគេបានកំណត់ថាឥឡូវនេះវាជាទំនួលខុសត្រូវរបស់ក្រុមប្រឹក្សាតំបន់នៃបណ្តឹងឧទ្ធរណ៍ក្នុងការត្រួតពិនិត្យគម្រោងដោយផ្អែកលើកង្វល់ក្នុងតំបន់ និងតាមសមត្ថភាពរបស់ពួកគេ។ មានបញ្ហាផ្លូវច្បាប់មួយចំនួនទាក់ទងនឹងអ្វីដែលអ្នកទើបតែបាននិយាយ៖ ខ្ញុំស្អប់ការផ្សព្វផ្សាយព័ត៌មានមិនល្អ។ គោលនយោបាយរដ្ឋបច្ចុប្បន្នអនុញ្ញាតឱ្យក្រុងបែងចែកលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យរហូតដល់ 70% ដោយផ្អែកលើអ្វីដែលគេហៅថាសំណើអាទិភាពក្នុងតំបន់។ នេះមិនត្រូវបានធានាទេ។ នេះជាសំណើដែលត្រូវបានបំពេញ។ តាមពិតទៅ វាមិនមែនជាការងាររបស់ ZBA សម្រាប់អ្នកដឹកនាំនយោបាយរបស់ទីក្រុងដើម្បីធ្វើការសម្រេចចិត្តនោះទេ។ ប៉ុន្តែផ្នែកដែលពិបាកបំផុតគឺ ប្រសិនបើអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវការ 40B បែបប្រពៃណី អាផាតមិននឹងត្រូវចំណាយ 80% នៃប្រាក់ចំណូលជាមធ្យម។ គណៈកម្មាធិការបាននិយាយថា រង់ចាំបន្តិច អ្នកដឹងថាតម្រូវការក្នុងស្រុករបស់យើងខុសគ្នា។ យើងត្រូវការលំនៅឋានដែលមានប្រាក់ចំណូលទាប នោះគឺជាអ្វីដែលខ្ញុំឮច្រើន ជាពិសេសនៅតំបន់បូស្តុន ពីព្រោះដែនកំណត់នៃប្រាក់ចំណូលគឺខ្ពស់ណាស់។ នេះពិតជាដែនសមត្ថកិច្ចរបស់អាជ្ញាធរអាជ្ញាបណ្ណ។ ដូច្នេះវាមិនទំនងដែលសភានឹងទទួលបានសក្ខីកម្មពីសហគមន៍ថាយើងត្រូវការលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យជាងនេះទេ ប៉ុន្តែនេះគឺជាការងាររបស់ភ្នាក់ងារផ្តល់មូលនិធិ។ ដូច្នេះប្រសិនបើពួកគេព្យាយាមដាក់កំហិតប្រាក់ចំណូលជាបន្តបន្ទាប់លើកម្មវិធីនោះ ខ្ញុំស្ទើរតែអាចធានាអ្នកថាការសម្រេចចិត្តនេះនឹងត្រូវលុបចោល។ ប៉ុន្តែខ្ញុំឃើញក្រុមប្រឹក្សាជាច្រើនកំពុងចរចាជាមួយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ឧទាហរណ៍ ស្នើគម្រោងក្នុងតម្លៃ 80% ធ្វើឱ្យ 50% នៃផ្ទះល្វែងមានតម្លៃសមរម្យ។ អត្រាលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យអាចទាបជាង ប៉ុន្តែដែនកំណត់ប្រាក់ចំណូលនឹងកាន់តែខិតទៅជិតគោលដៅរបស់ទីក្រុង។ ខ្ញុំបានឃើញវារួចរាល់ហើយ។ ខ្ញុំមិននិយាយថាអ្នកមានអំណាចដើម្បីបង្ខំវាទេ។
[Mike Caldera]: بالطبع هناك، لكي أكون واضحًا، أنا لا أقول ذلك. وسائل ووسائل التنفيذ، ولكن يبدو أنه إذا كانت هناك مناقشات ومفاوضات أثناء جلسة الاستماع وأراد المطور إجراء تغييرات محددة في هذه المجالات، فإن الآلية ستقرر أن هذا هو التقييم النهائي لوكالة التمويل.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: لذا، إذا كان الترخيص الخاص بك ينص على أننا بحاجة إلى 20% و50% من AMI، ووافق المطور على ذلك، فلا توجد شكوى، ومن المرجح أن يسمح الشريك بحل المشكلة، بشرط أن يسير كل شيء آخر وفقًا للخطة. في الواقع، لقد رأيت هذا يحدث مرات عديدة. الجزء الأصعب هو عندما تحاول تضمين مستوى معين من الدخل: 80%، حوالي 60%، حوالي 50%. غالبًا ما يكون الأمر أكثر صعوبة. ولكن إذا قلت إننا نعتقد أن لدينا احتياجات مختلفة، وإذا كان المطورون يحاولون العمل معك ويعتقدون أنه يمكنك حل المشكلات المالية، فسوف يحاولون. أريد فقط أن أوضح أن المجلس ليس لديه السلطة لتقديم مثل هذا الاقتراح. ومع ذلك، أود أيضًا أن أشير إلى أنه في بعض الأحيان تحتاج المشكلات التي تنشأ أثناء عملية التقاضي إلى معالجتها مع الراعي. مثال كلاسيكي: يجب على المطورين الحفاظ على موافقة الموقع. أعني، آسف على الإزعاج. حسنًا، إذا وجدت لجنة الاستئناف أن اتفاقية الشراء تنتهي قبل ستة أشهر، فيجب على اللجنة التركيز على ذلك لأن المشروع يجب أن يكون أمامها وأمام المتقدمين لإدارة العقار. الآن أرى كيف يحدث ذلك. غالبًا ما تقول وكالة التمويل أننا سندفع لاحقًا. ولكن في إحدى الحالات التي شاركت فيها شخصيًا، تسبب هذا في حدوث مشكلات لوكالة التمويل لأنه كان من الواضح أن الإدارة المحلية لم تكن كافية. هناك أسئلة حقيقية حول ما إذا كان المطورون سيتمكنون من مواصلة العمل. لذلك أعتقد أن الإجابة البسيطة هي أن وكالات التمويل ستحاول في كثير من الأحيان رفضك وإجبارك على الاتفاق مع المطور. إذا فشل كل شيء آخر، احصل على أفكار من الآخرين. أعتقد أنهم سوف يميلون إلى قبولها ما لم يخلق لهم نوعاً من الصراع الإجرائي.
[Unidentified]: هل هذا منطقي؟ لقد فعل ذلك. شكرًا لك
[Alicia Hunt]: ليزا ترفع يدها؟ هذا صحيح. لأنك تحدثت للتو عن الوصول الأعمق لأن هذا شيء كنا نناقشه مع بعض هؤلاء المطورين. ربما يجب عليك تحديد ما إذا كنت تريد ذلك 20% 20% بنسبة 50% بدلًا من 25% بنسبة 80% قد لا يكون أمرًا كبيرًا، ولكن إذا أردنا أن تكون المجموعة معقدة، فهذا أمر صعب للغاية. نحن لقد سألت عن هذا وقال المطور الذي تحدثنا معه إننا لا نسمح بذلك. لن ندع هذا يحدث. هذا سؤال قد يتعين علينا تسليط الضوء عليه ومناقشته مع بعضنا البعض إذا لم ننجح فيه، أو لأن الرياضيات معقدة ومعقدة للغاية.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: نعم، يمكن أن تكون هناك مشاكل في الرياضيات. أما ما إذا كان سينفذ مشروع الادخار فهو أمر آخر. لقد رأيت المطورين يعتبرون الأمر أمرًا مفروغًا منه بدعم من الجهات المانحة، لكنني رأيت بالتأكيد وتيرة التغيير في الإسكان الميسر والتغيرات في حدود الدخل. هذا لا يحدث كثيرًا، لكني رأيته يحدث.
[Alicia Hunt]: مثالي. ربما لأن ميدفورد يحتاجها أكثر، يجدر الحديث عن أن السعر معقول، لكن عدد الشقق لا يتناقص. قد لا تكون الزيارة للوصول الأعمق هي الخيار الصحيح. لذلك طلبنا القائمة المختلطة.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: The mix is going to be much harder for them to sell, you know, to do. But the regulations clearly provide for 20% and 50% or 25% and 80%. Where this can get a little bit difficult is if the project eligibility letters come from an agency that doesn't have a 50% program, then the developer is not going to be able to do what you're asking. But that could be another reason why they might say, I don't know where their PELs are coming from. I don't know any of that. So just generally, I would say, if it's possible, and they think they can make it work financially, I've seen it done. I've seen it done. That's the best I can say. Thank you. It's good to know. This has come up in a lot of towns, Alicia. communities right around Boston. But even on the periphery of the Boston metro area, when you get out to those towns, for 80% of AMI for the Middlesex County, the Boston metro area, makes no sense at all in those communities. And so there is a lot of frustration around, how do we meet the needs of our own residents? I mean, another possibility, which is really beyond the Board of Appeals, jurisdiction or problem, but there have been a few cases I know of where communities have invested money in bringing down 80% units to 60%, say, for example. Essentially becoming a lending source to the project, but getting some more affordable units because they now have a financial role in the project. Seen that done too. Not often, but done. So why don't I go on into this, and if you guys are okay with that, that sort of permitting process. Is that all right? Sure. Thank you. Okay. Sure. So I know you are already familiar with this, but I just have to say it because I get asked this a lot. There are big differences between rental and ownership projects. For rental developments where 25% of the units are low income or 20%, very low income, all the units count on the subsidized housing inventory. including the market rate units. That's not the case with homeownership developments. Some communities have wanted desperately for the developer to change their projects to rental in order to get all the units to count. And again, this is a jurisdictional issue I just want you to be aware of. It's the developer's calls, not the board's. So just know that there is a benefit, I guess, if you will, or an incentive to doing rental developments in terms of the contribution to the subsidized housing inventory, or I really suppose even the way the general land area calculation is done. The scope of the comprehensive permit is that you sort of become the board for a lot of things that you normally don't do. And this is one of the reasons why, when I've worked with CBAs, I've tried to sort of get the conservation commission and the planning board and anybody else who's got some role to play in the site, if the site were not a comp permit, to try to get them involved in helping with the review. Because often CBAs find themselves looking at something that's completely alien to their normal work. But any local regulations administered by local boards, zoning is an obvious one, subdivision control, I don't even know if Medford sees subdivisions anymore, but if there's a local wetlands bylaw, a historic district or scenic roads, those elements that the community has the ability to adopt local regulations for, that becomes the board's job. You are sitting in the role of all those boards. And you gain the authority to grant waivers from those local regulations in order to allow the project to go forward. Naturally, the Conservation Commission for a project that has any wetland interest involved, the Conservation Commission is still going to act under the State Wetlands Act, Chapter 131, Section 40. That does not go away. It's strictly when you have a local wetlands ordinance, but that sort of falls to the CBA. So there are things that are not within your scope and I think I just, it's actually kind of helpful I think to the board to say we can't touch that. People often bring up things like what's this going to do to our schools, you know, what's the fiscal impact of this going to be, how do we know who's going to live in the developments, how much money is the developer going to make. Those kinds of things will come up often in comprehensive permit hearings. They're outside the board's jurisdiction. And it's actually fairly easy to just sort of blame the subsidizing agency if you need to, because you really can't regulate anything that falls into these areas. The statute is really quite clear about what the ZBA's jurisdiction is. And I think that probably the most well-known case of a community where an approval of a comp permit went to court because the community was over 10% and some people were unhappy with the board's decision in that case, which was Boothroyd, the court was pretty clear. The jurisdiction of the statute doesn't change. It's simply the tilting of where does the burden fall? The balancing local concerns with regional need. But the actual scope of jurisdiction does not change. So the applicant has to give you certain things. They have to show that whether they're a public agency, a nonprofit, or a limited dividend organization, of course, the PEL kind of addresses these things. Evidence of site control, that all gets sort of embodied in the project eligibility letter. Of course, you should still look at the documents yourselves. I would never say just rely on the subsidizing agency, but the developer still has to give you that information. They have to provide what's called a preliminary plan. So it's really, it is, it's a preliminary plan. It's sort of how are we going to, what's going to be on this property? How many buildings? How many units? Where's the parking going to be? How are we dealing with stormwater? If the project does involve a subdivision, they have to submit a preliminary subdivision plan. They have to kind of show how utilities are going to be brought into the site and delivered to the units. And then very important, what waivers are they asking you to grant under the city's ordinances so that they can build their project? I will say that that waiver list will change over the course of the permitting process because as you work with the developer to try to get the best project you can for Medford, there may be some waivers that go away and some new ones that come in. So I don't encourage people to be too rigid about the details of the waiver list up front, but you certainly don't want to close the hearing without a very specific waiver list from the applicant that you can then act on and not be asked to just sort of approve waivers that would be necessary to build what's on the plans. I mean, you're entitled to more detail than that. We can talk about that more later. This is right out of the handbook, of course. I always just, I have to bring this up because I found myself a couple of times brought into communities where no one had dealt with 40B and the poor administrative assistant in the ZBA's office who was used to the public hearing timelines for special permits or variances had no idea that that hearing had to open in 30 days. and ended up with a constructive approval problem. So there are some specific dates that really are key, some of which you're going to be familiar with because of the situation that's kind of gone on with the general and area minimum assertion. You have to open the hearing within 30 days. That is in the statute. It's not regulatory. It can't be waived. The statute says if you don't do this, you will have a constructive approval problem on your hands. There's a timeline for notifying the developers that you are asserting you need a safe harbor, which I know you've been through this already. Whenever the hearing does start up again, if it does, you have 180 days to bring the hearing to a close. That is in the regulations, it's not in the statute. But it's pretty clearly adhered to and everybody kind of understands it from municipal councils to developers. It's 180 day period. for the hearing. Now, if you're getting close to the end, And it looks like you're going to be able to work some things out with a developer. They'll typically grant you a modest extension. They want to get a yes from you. So it's not really in their best interest to just become too rigid. But on the other hand, no one wants to drive a permitting process out for two years. Once you close that hearing, the statute then comes into play and says, you've got 40 days now to deliberate, reach a decision, file it with the city clerk. You've got 40 days to do that. there is a 20-day appeal period of your decision as there would be for any other kind of zoning action that you might be doing. So the 30-day open the hearing, the 180-day hearing requirement, and the 40 days to get the decision, you know, agreed to and filed with the clerk, those are all just really critical deadlines. Public hearing process, you know, I don't know who on the board is chair because I don't know any of you, but I will just say One of the best things I think you can do to help the public, to help everybody, is for the chair to spend a little time at the beginning of the hearing just explaining what this law is and why an application is in front of you and what your job is, just so people understand that there are things you have control over and things that the statute kind of displaces from local officials. It's important for people to understand that you really can't impose things on a 40B permit that you don't impose on anything else in the city. And I can just assure you that applicants, attorneys who know what they're doing, are very conscious of kind of what the city's procedures and policies are around waivers and so forth that may be customarily granted for some other kind of project. You know, if that's the case they'll push for it for a 40 B as well so you have to sort of be thinking about how would I handle this if this were not a 40 B, what would I be doing. They can't be treated differently from from other applications that come into the city. The municipal departments are critical, I find. They have a technical review role. They can be extremely helpful to the Board of Appeals, just in terms of reviewing the plans and helping you identify what's missing, what's good, what's inconsistent with something that's going on in the city that you need to know, get their involvement early on. I know back when, before the general land area minimum assertion had kicked in, I did meet with the city staff and I said to them, and I would say it again, their role in this process as helpful to the ZBA is just so important because they do technical review all the time and they can be very helpful to the board to sort of separate out what's a reasonable waiver request. What can you waive without really creating a harm? And what is something that really just should not be waived and that there's a valid health and safety reason to not waive something. helping you understand the consequences of perhaps, you know, the application. Again, this is just kind of reiterating that as well, that there's a lot of other things that staff can do too. Sometimes the public is very animated about Chapter 40B applications, so the extent to which you could just keep all the documents on the web where people can find them, then you're not going to be inundated with requests from public records. Helping the board understand what's a reasonable waiver, And also, and I would emphasize this as well, no matter how talented and capable your city staff are, and I think in Bedford you've got really extraordinary staff, there's a lot of merit in getting peer review consultants involved in reviewing these projects. If a project's going to go to the Housing Appeals Committee because there's a dispute, I would certainly rather see the board represented by independent consultants than folks who work for the city who are likely to be painted by the opposing developer as people with a vested interest or perhaps representing things from a political rather than a technical point of view. Peer review is just really, really helpful to ZBAs on these cases. You just get independent assistance and generally the developers would prefer it because it does reduce some of the politics in these cases. I'm just being honest with you, they tend to get political. You can retain peer review consultants at the applicant's expense. Their job is to review what the applicant has submitted, not to prepare new studies that the board may want. Everything they produce becomes part of the record, which can be very helpful to the board. The typical peer review services that I see are traffic, site simil, and often for multifamily, I would say especially for multifamily, architectural design review as well. So those are kind of fields. And to the earlier question about a pro forma review, I do cover that a little bit later in this presentation, but the board does have a right to kind of ask for changes in the project. And the applicant has a right to come back and say, that's going to make my project uneconomic. And you have a right to say, prove it to me. It's probably a good idea not to wait till day 170 to bring that up. But I will also say, I think anything you can do to avoid it is probably the best thing you can do. And I'll cover that in a few slides. During the hearing process and certainly during deliberations, focusing on kind of what are real issues that are jurisdictional will help you a lot. Instead of getting sidetracked on things that you really can't regulate anyway, you can request additional information from the applicant if you need it. Typically, they will provide it unless it's sort of extraordinary graphics that kind of help to establish the height or massing and setbacks, relationship to neighboring properties. Those are all fairly standard requests from ZBAs to applicants so that the board and the public understands how a proposed project is going to sit on the site and relate to its context. You can do this. The way it sort of works in the regulations is that you've done all the peer reviews that were possible and the developers had an opportunity to modify the proposal based on requests you've made. You kind of push back and say, well, we still want certain things that you haven't addressed. And the applicant says, I can't do that because you're going to make my project uneconomic. That's at the point where the board can say, let's take a look at a pro forma that would reflect what we're asking you to do. And we'll get someone to review it independently. That is certainly allowed under the 40B regulations. And I think sometimes it can be helpful. But I think anything you can do to keep the conversation focused on how to get the best project you can for your city, is probably the more productive thing to do. I'm certainly not averse to pro forma reviews. I'm just saying, honest to God, guys, I don't think I've ever seen it really yield anything helpful. I do think there's also the problem of the risk too, that you hire a qualified peer review consultant who comes back and says to you, the applicant's right. they can't do it. Now you've just lost your leverage. And I don't know that that really helps anybody. So I certainly understand and respect that you may reach a point where you need to do this, but I would say push as much as you can not to have to do this and just try to get the best that you can for your city. And if you need to do this, you do it, but if you can avoid it, it's probably best. The statute is very clear about the local concerns that you have the ability to sort of impose on the project. And those involve public health and public safety, environmental impact, design, site and building design both, open space in the context of the statute that really is around open space on the site, the adequacy of open space to serve the residents of the development. Um, planning concerns, but typically planning means, uh, you have a city master plan and you identify in that plan areas that are appropriate for affordable housing. And you've actually acted on that plan. So as a result of that master plan and the identification of areas that are appropriate, the city has actually caused housing to be built. That's, that's a planning realm that the housing appeals committee is clearly established is worth that they would pay attention to. but simply saying, well, we have an open space plan and we think we might like to buy that property or a master plan says this area is appropriate for commercial development and not for residential. The housing appeals committee will typically say, so where is the planning for housing and how have you addressed it? And if you haven't, then the planning argument pretty much gets set aside. I'm being pretty blunt with you, but that's just the way it works. There are, you know, the sort of general statutory recognition of quote other local concerns, but they're all really around the physical development of the site. When push comes to shove, the local concerns that are probably most paramount in the certainly everybody's mind, I think, in terms of the ability to deny one of these projects involves public health and public safety. The environmental considerations in a 40 B context. really are if the developer can comply with state environmental requirements. That's really all the statute requires them to do. It can be tricky sometimes for local officials. If there's a particular environmental concern where perhaps the state permit, whatever it may be, doesn't really adequately account for some local problem, then that becomes a separate matter. that's much more likely to happen in very small towns than in a city. But just to be clear, it's really around whether the project can satisfy the state environmental requirements that would apply to it. So public health and public safety, and to some extent, building and site design are probably the most important things for the board to try and get right. You have a couple of options. You can deny the application. You can approve it with conditions or approve it as is. I don't think I've ever seen an approval as is, except for a one unit 40B in a town on the Cape that was a Habitat for Humanity project. But there's a big difference between denial and approval with conditions. When a denial comes to the Housing Appeals Committee, the question really is, have you met your regional fair share? If you haven't, then you have a very strong burden imposed on you to show that the denial is based on factors that are more important than the regional housing need. That isn't quite the same as an approval with conditions where a developer's appealing to the Housing Appeals Committee because he or she is aggrieved by some condition you've put on the project. I'm not saying that that's a minor matter. I'm just saying denial is a much harder action to sustain, which is why you'll often hear attorneys advise DBAs, if you can figure out a way to approve it with conditions, it's probably the better thing to do. I try to sort of stay out of that. I think it's a policy call for the ZBA, but I just want you to be aware there is a difference. So if you don't have any safe harbor status, then the applicant who's unhappy can go to the Housing Appeals Committee. Other people who want to appeal would go to Superior Court or Land Court. If there is a safe harbor, then the developer can't appeal to the HAC, then all the appeals go to court. And that's sort of a big difference in the way the statute works. It was this assumption that somehow there would be this expedited administrative review. I think anybody who's dealt with the Housing Appeals Committee knows it's not an expedited review. So this is just like a summary of who's supposed to do what. Subsidizing agency has a role The select board or mayor are really the ones to sort of get the notice from the subsidizing agency and have the primary responsibility to provide the municipalities formal comments on the PEL application. The city departments should do their tactical review that they do so well and help the ZBA evaluate waivers that have been requested in order to build the project. And your job is to conduct a technical fair review, which I'm sure you do on any other matter that comes before you. Getting feedback and advice from peer review consultants, or if you decide not to do that, at least from city staff. running a public hearing process, which frankly can be sometimes quite difficult with these cases, and sometimes it's fine. And then going through that balancing test at the end, when you've gathered all the evidence that you would need to make a decision up or down, it's going through that process of vetting the local concerns against the regional need, and then preparing and voting on a decision within the timeframe established by the statute. So this little next section is about kind of what happens after all that. Do you want to take a moment to ask any questions right now?
[Unidentified]: رأيت عدة أشخاص يرفعون يد مايك.
[Mike Caldera]: هذا صحيح. جودي في الشريحة السابقة، أعتقد أنها كانت تبلغ من العمر 25 عامًا. نعم. باختصار، يبدو أن هذا يسمى نقاش، لكنك لا تقول ذلك. أخبرنا قليلاً عن ماهيتهم.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: لا أعتقد أنني فاتني ذلك، آسف. يجب عليك الحصول على هذه المعلومات من محامي مدينتك أو المستشار الخاص. لأن تجربتي هي أن محامي المدينة لا يوافق على ذلك، ولكن هذه هي الفكرة. في بعض الأحيان، يتم التعامل بشكل أفضل مع المشكلات الفنية البحتة من خلال المستشارين والمطورين الذين تتم مراجعتهم من قبل الأصدقاء بدلاً من مستشاري المطورين وموظفي المدينة. كحد أدنى، فهم ما هي الخيارات التي يمكن أن تحل هذه المشكلة أو تلك. قد تسمح بعض المجتمعات لأعضاء ZBA بالمشاركة في هذه الدورة. نحن نسمي هذه جلسة عمل. في بعض المجتمعات، لا علاقة لـ ZBA بهذا الأمر. يجب أن يعود فريق المراجعة أو الأصدقاء أو المستشارون إلى مجلس الإدارة ويقولوا إن هذا ما ناقشناه. إليك دليلنا بناءً على ما سمعناه. بعض الناس لا يحبون النموذج الحالي. والقلق هو أن هذه ستكون جلسات استماع عامة موازية. أعتقد، على العكس من ذلك، أنه من المستحيل اتخاذ قرار لأن الوكالة الوحيدة التي لديها سلطة اتخاذ القرارات هي التي تتخذ قرار الترخيص الأكثر شمولاً، وهي ZBA. لكنني سأقول إنني انضممت إلى العديد منهم، غالبًا بناءً على طلب المجلس. وبالتالي لا داعي لتدخل المجلس أثناء الجلسة. أعتقد أن بعض مجالس الإدارة تشعر أنه من الآمن ألا تشعر مطلقًا بأنها تناقش قضايا تحتاج إلى الاستماع إليها علنًا، خلف أبواب مغلقة. ومع ذلك، إذا سمح مجلس إدارتك لأعضاء مجلس الإدارة بالحضور وكنت ترغب في القيام بذلك، فسوف أترك القرار لمجلس إدارتك. أعتذر إذا فاتني ذلك، لم يكن هذا قصدي.
[Unidentified]: حسنا، شكرا لك. لا مشكلة. من آخر؟ فلماذا لم أستمر؟
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Entonces el permiso integral ha terminado. Todos respiran aliviados. Al final, vuelve a la agencia que lo subsidia para un proceso que se llama aprobación final. Y entonces es cuando la agencia que otorga el subsidio emite el acuerdo regulatorio y, de hecho, las cláusulas adicionales para un proyecto de propiedad. y un acuerdo de seguimiento. Esto ocurre cuando los acuerdos legales relacionados con el proyecto, al ser un desarrollo de permiso integral, se elaboran con el desarrollador y se firman. Y algunos de estos, por supuesto, también vendrán a la ZBA para firmar, y depende de usted si quiere firmarlos. Pero entre la agencia que subsidia y el desarrollador, se llegan a estos acuerdos que rigen las responsabilidades de cumplimiento del proyecto en términos de beneficio de vivienda asequible, seguimiento, etc. Durante la fase de aprobación final, el desarrollador preparará un plan de marketing de vivienda justa. Y la agencia que lo subsidia lo revisará y aprobará o solicitará cambios. Pero ahí es cuando se resuelve cómo vamos a solicitar solicitudes de personas elegibles para viviendas asequibles y cómo vamos a elegir inquilinos en lo que se llama un plan de marketing afirmativo de vivienda justa. Eso se refiere a cómo elegimos a las personas elegibles y cómo vamos a asegurarnos de que sea un proceso justo. Existe una restricción de dividendos limitada que los promotores con fines de lucro tendrán que aceptar para limitar las ganancias. Y luego, en última instancia, está lo que viene mucho más tarde: la certificación del coste final. Hablaré de eso un poco más en un minuto. Pero todo este tipo de paquete de aprobación final ocurre antes de que el desarrollador va a regresar a la ciudad y decir, ya estoy listo con el estado, quiero construir mi proyecto. Un permiso integral bien elaborado tendrá niveles de cosas que el desarrollador debe hacer incluso para obtener un permiso de construcción, como, ya sabes, estas son cosas que debes hacer antes de poder Pon una pala en el suelo. Estas son cosas que debe hacer antes de poder obtener un permiso de construcción. Estas son cosas que debe hacer antes de obtener cualquier certificado de ocupación. Estas son cosas que debes hacer antes de obtener tu CO final. Todo eso se establece en la decisión de ustedes. Bueno, al final el desarrollador tiene que regresar y decir: He trabajado todo con el estado. Aquí está el acuerdo regulatorio. Va a quedar registrado en el registro. Aquí están mis planes finales para mi proyecto. Y en ese momento, alguien del gobierno de la ciudad, el inspector de edificios, otro personal de la ciudad y, a menudo, los consultores de revisión por pares regresan para esto. Existe un proceso de revisión de los llamados planes finales para confirmar que son sustancialmente consistentes con los planes aprobados. enumerados en la decisión de permiso integral. De vez en cuando, un desarrollador puede volver a usted y decirle: necesito una modificación de mi permiso. Porque cuando finalmente llegué al sitio e hice investigaciones más detalladas, descubrí algunas condiciones que no sabía que existían y voy a tener que cambiar mis planes. Existe un proceso para que un solicitante regrese con usted. Pero, por el bien de esta discusión, supongamos que no necesitan ninguna enmienda. Entonces van al departamento de construcción con sus planos, prueba de haber trabajado todo con la agencia subvencionante. Construyen su proyecto. Hay inspecciones durante la construcción de las que, por supuesto, el municipio sería responsable, como lo sería con cualquier otro tipo de desarrollo. Si debido a la escala, el tamaño o la complejidad del proyecto, el departamento de construcción necesita ayuda, normalmente hay una disposición en un permiso de compensación que el desarrollador tendrá que proporcionar algún apoyo financiero para contratar consultores especializados para ayudar al inspector de construcción si él o ella desea esa asistencia. Cuando terminan con el proyecto, existe este informe de certificación de costos que se presenta ante la agencia que subsidia. Obtienes una copia. Es decisión de la agencia que subsidia si el desarrollador ganó demasiado dinero o no. Pero tiene derecho a recibir una copia para poder revisarlo. Y si tienes dudas al respecto, puedes comentarlo con la agencia subvencionante. El desarrollador tiene que ya sabes, activar este permiso dentro de tres años. Tienen que empezar a funcionar en un plazo de tres años o el permiso caducará. Se les permite transferir el permiso integral a otra entidad. Por lo general, esto lo supervisa la agencia que otorga el subsidio, pero claramente se notifica a la DBA y al municipio. Si es necesario hacer cambios en el permiso debido a cosas que se desarrollan o se descubren después del hecho, si es un cambio menor, Puede aprobarlos administrativamente. No hay audiencia pública. Simplemente respondes en 20 días. Necesitan una pequeña modificación. Es consistente con los planes. No hay motivo para reabrir la audiencia pública. Simplemente lo apruebas administrativamente. Si quieren un cambio sustancial, entonces pueden decir que no lo vamos a aprobar administrativamente. Vamos a abrir una audiencia pública sobre esto. Y la audiencia pública se centra en la enmienda que fue un cambio. No vuelve a abrir todo el proyecto. Y, ya sabes, hay plazos para esto. Si deciden que no es una modificación menor, entonces deben hacerlo de inmediato para abrirlo a una audiencia pública nuevamente y todo el asunto de los 30 días, todo eso se activa nuevamente. Y luego, finalmente, se construye el proyecto. Y como dije, la pieza final de esto es el informe de certificación de costos. Y realmente es una especie de llamado de las agencias subvencionantes para aprobar los llamados. Pero deberías conseguir una copia, deberías insistir en obtenerla y deberías revisarla. Y ciertamente, el personal de su ciudad también debería echarle un vistazo. Si tiene comentarios al respecto, comuníquese con la agencia que lo subsidia. La última parte de esto trata sobre algunas cuestiones de vivienda justa, que no sé si le importan especialmente a Medford, pero solo quiero asegurarme de que estén al tanto de ellas. Para contar con el inventario de viviendas subsidiadas, es necesario poner viviendas asequibles a disposición de las personas con ingresos elegibles en una especie de área de mercado grande, generalmente el área que se utiliza para establecer los límites de ingresos. Entonces esa es una forma útil o tal vez no útil de pensar en Ya sabes, tienes una especie de área metropolitana de Boston dentro de la cual tienes un mercado laboral bastante integrado. Y entonces, es posible que las personas que trabajan en el área de Boston quieran vivir en Medford por, ya sabes, todas las razones correctas. Por eso es importante asegurarse de que la divulgación sobre las unidades llegue a personas más allá de la ciudad. Al mismo tiempo, por supuesto, usted tiene la posibilidad de solicitar una consideración de preferencia local. Mi experiencia es que, en su mayor parte, si se trata de una solicitud bien razonada, el estado generalmente la ha aprobado. Ha habido algunas ocasiones en las que creo que probablemente las hayan aprobado, pero no en un 70%. Pero realmente es trabajo del municipio defender la solicitud, no del promotor. Por tanto, se permitirá alguna preferencia local. Y la preferencia local significa que una persona vive ahora en Medford, o trabaja para la ciudad, o trabaja para algún otro empleador en Medford, o no vive en Medford pero tiene hijos en las escuelas públicas de Medford. Estos son básicamente los criterios que definen la preferencia local. Entonces, volviendo a toda esta idea sobre el tipo de necesidades de vivienda regionales y las disparidades regionales, la aprobación de esta ley en relación con la Ley Federal de Vivienda Justa no fue una coincidencia. En la década de 1960 sucedieron tantas cosas que pusieron todas estas cosas en primer plano. El Capítulo 40B, nos guste o no, funciona en cierto modo como un control de los requisitos locales que dificultan la construcción de viviendas asequibles en algunas comunidades. Y así, con el tiempo, la Commonwealth ha implementado algunas políticas para tratar de promover esos propósitos. Y yo diría, amigos, que mucho de esto ha sido bastante reciente, en los últimos 10 a 15 años. Así que una de las cosas que la Commonwealth tiene que hacer cada pocos años es un análisis de los impedimentos a la elección de vivienda justa. Y en 2013, creo que hubo una especie de El reconocimiento en el proceso de análisis de los impedimentos de que 40 él mismo, sin saberlo, estaba contribuyendo a algunas de estas desigualdades que existen. Así, por ejemplo. Se había vuelto muy difícil construir viviendas multifamiliares en cualquier lugar sin 4EB. ¿Y entonces cuál es la responsabilidad de la Commonwealth al respecto? Otro aspecto de este análisis de los impedimentos fue: ¿adivinen qué? Incluso cuando se construyen viviendas multifamiliares, muchas de ellas tienen restricciones de edad. Y entonces, las personas que más necesitan ayuda, o un grupo que sí necesita ayuda, que son las familias más jóvenes, en la fuerza laboral no pueden encontrar vivienda. Y la única manera de obtenerlo es si está permitido según la ley de permisos integrales. ¿Y eso tiene sentido? ¿Qué estamos permitiendo que hagan las comunidades a través de su zonificación que podría crear un problema de vivienda justa? Y luego de eso surgieron algunas políticas del DHCD y también de la oficina del Fiscal General. Las políticas del DHCD te afectan directamente lo que el Fiscal General no hace, por razones que explicaré en un momento. El DHCD adoptó una política que surgió de este proceso de análisis de impedimentos para abordar el desequilibrio de las viviendas con restricción de edad, lo cual realmente es una historia de esto con la que no quiero aburrirlos. Pero en 1995, el Congreso enmendó la Ley de Vivienda Justa bajo la Ley de Vivienda para Personas Mayores que hizo mucho más fácil para los desarrolladores construir viviendas con restricción de edad para los llamados adultos activos. Así que abrió la puerta a mucho desarrollo destinado a hogares de 55 años o más, entre paréntesis, sin hijos. Y entonces el DHCD dijo, bueno, tenemos que hacer algo al respecto. Así que ahora lo que el estado está haciendo y ha estado haciendo durante los últimos años es decir, está bien, si tiene un estatuto u ordenanza local que respalda el desarrollo de viviendas con restricción de edad y su restricción de edad es tan onerosa que impide que personas menores de 18 años vivan en el desarrollo, no aprobaremos las unidades asequibles que cree bajo su zonificación porque su zonificación es discriminatoria contra los niños. Entonces, es posible que esto nunca se les haya ocurrido a ustedes, pero sí ha surgido en varias comunidades en las que trabajo, donde las viviendas con restricción de edad realmente iban más allá de lo que dice el lenguaje literal de la Ley de Vivienda para Personas Mayores. y dijo que no sólo al menos una persona en el hogar tiene que tener 55 años o más, sino que todos lo tienen, y nadie menor de 18 años puede vivir aquí. Y eso es ir demasiado lejos. Entonces el DHCD ha dicho que no vamos a aprobar estas unidades. Si eso es lo que requiere su zonificación, no nos pida que las incluyamos en el inventario de viviendas subsidiadas. La otra cosa que surgió fue este reconocimiento nuevamente de la ausencia de unidades familiares que el DHCD dijo que no vamos a aprobar ningún permiso más completo donde no tengan al menos el 10% de las unidades como unidades de tres dormitorios. Y sé que esto surgió en una pregunta anterior de Medford, como, bueno, ¿qué hacemos si nuestra necesidad es principalmente en unidades más pequeñas? Ciertamente he visto en comunidades muy cercanas a ustedes algunos desarrollos donde había muchas unidades de un dormitorio y algunas de dos y el obligatorio 10% de tres, pero el énfasis estaba en las unidades más pequeñas. Por lo tanto, es posible que los desarrolladores produzcan unidades más pequeñas, pero en cuanto a incluir un 10% de tres dormitorios, no tienen otra opción. Esa es una política del DHCD. Simplemente no renuncian a ello. Y la última parte de esto, aquí es donde no se aplica a usted, pero quiero que sea consciente de ello. El proceso de análisis de impedimentos dijo, bueno, ¿qué más puede hacer el gobierno estatal más allá de intentar fijar una política de 40 Bs? Y lo que sucede en Massachusetts cuando las ciudades adoptan la zonificación no entra en vigor hasta que la oficina del fiscal general la apruebe. Entonces se produce un proceso de revisión. donde la zonificación que se aprueba en una asamblea municipal tiene que ir a la oficina del fiscal general, la unidad de derecho municipal, para su revisión para verificar su coherencia con el estatuto y la jurisprudencia predominante. Las ciudades no tienen que pasar por esa revisión del fiscal general. Por eso digo que esto no te afecta directamente. Pero quiero que sean conscientes de ello porque la gente está atenta a una zonificación que va demasiado lejos. Entonces, desde la oficina del Procurador General en los últimos años, ha habido estas advertencias de vivienda justa de la oficina del Procurador General a la ciudad diciendo. Ha ido demasiado lejos según la Ley Federal de Vivienda Justa, es posible que tenga un problema. Y la mayoría de estos, quiero decir, los conozco. Es algo gracioso. La mayoría de las cartas de comentarios de la oficina del Fiscal General se refieren a restricciones de habitaciones, ya sabes, nada de más de dos habitaciones o restricciones de edad que prohíban a personas menores de 18 años. límites de superficie en unidades que tendrían el efecto de descalificar a las familias para vivir allí. Esto realmente se ha convertido en una especie de foco de atención para la Commonwealth. Entonces, ese enfoque es el motivo por el cual existe la regla del 10%. Y nuevamente, puede parecer un poco inconsistente con la percepción que tiene Medford de sus necesidades de vivienda, y no estoy debatiendo cuáles son sus necesidades. Solo digo que cuando el desarrollador dice "tengo que hacer esto", no te están mintiendo. Esas son mis diapositivas y estaré encantado de responder cualquier pregunta en este momento. Puedo dejarlos arriba o quitarlos para que podamos vernos todos, como prefieras. Y veo una mano levantada y es Jamie.
[Unidentified]: شكرا لك جودي. لذا، أعلم أن طلب 3/4 من الـ 10 بالمائة هو ما يقدمه مجتمع MBTA. بالنظر إلى أن 20% و25% من الوحدات غير ميسورة التكلفة و10% من الوحدات ليست ثلاث غرف نوم، فهل هناك أي إشارة إلى ما إذا كانت ثلاث غرف نوم ميسورة التكلفة أو ما إذا كانت 20% من ثلاث غرف نوم ميسورة التكلفة، أم أن المطور يتحكم في الوحدات التي تكون ميسورة التكلفة؟
[MCM00000619_SPEAKER_04]: ويجب على المطورين ألا يشوهوا عملية توزيع المساكن ذات الأسعار المعقولة. المبدأ هو أن يتم توزيعها بالتساوي على جميع أنواع وأحجام الوحدات. في الواقع، لقد رأيت الشركات التابعة ترفض الرعاة الذين حاولوا تحويل نوع معين من الوحدات إلى مشروع تسويقي كامل. قالت الوكالة التي رعته: "لا يمكنك فعل هذا". إذن هناك ملاذ صحي، وهو ما أعتقد أنه جيد.
[Unidentified]: نعم فعلا. هل لديك أي أسئلة أخرى؟ جودي، سأرى ما أرى من ناحية أخرى.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: بالمناسبة، هل تريد مني أن أتوقف عن مشاركة هذا حتى نتمكن من الاجتماع معًا، أم تريد مني أن أحفظ الشرائح؟
[Unidentified]: لا، يمكنك حذفه، شكرًا. أصدقائي الأعزاء، إذا كان لدى أي شخص أسئلة، فهذا هو الوقت المناسب لرفع يدك ويمكننا التخلص منك. أنا لا أرى. جودي جيدة جدا. شكراً جزيلاً.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: حسنا، شكرا لك. أعتقد أنك قد تراني مرة أخرى. لا أعرف. أعتقد أننا سنكتشف ذلك.
[Unidentified]: يبدو ممكنا. بخير
[Unidentified]: أعتقد أنك ذكرت هذا لأنك غير متأكد مما إذا كنت أنا الرئيس أو ما قلته عندما افتتحت الاجتماع. أعتقد أن هذه نصيحة مفيدة للغاية. الى جانب ذلك، لقد كنا جدد على مدى العامين الماضيين. أعتقد أنه باستثناء أنا وهم، كلهم في رأس السنة الجديدة. لذا فإن معرفة بعض هذه الأشياء مفيد جدًا لنا جميعًا، بما فيهم أنا، عندما نفكر في بعض هذه الأشياء. أعرف، أعرف. حسنا، اسمحوا لي أن أعرف ما تحتاجه. حسنا، دعونا نفعل هذا. شكراً جزيلاً. أنا ممتن جدا. مثالي. حسنا شكرا جزيلا لك. ليلة سعيدة نعم. اعتني بنفسك وداعا وداعا
[Denis MacDougall]: كما تعلم، اسمي دينيس ماكدوغال. أنا عضو في اللجنة الإقليمية. لذلك سيكون عنوان بريدي الإلكتروني على الشاشة. لذا، إذا كان شخص ما يشاهد هذا في المنزل على شاشة التلفزيون أو شيء من هذا القبيل، فيمكنه كتابته. إذا كان لديك أي أسئلة يرجى الكتابة لي.
[Unidentified]: سأكون سعيدًا بالعودة إليك في أقرب وقت ممكن. فقط تأكد من كتابتها بشكل صحيح. نعم حسنا. أحيانا أنسى حرف L الثاني، خاصة عندما أكتب بسرعة كبيرة. لا توجد مشاكل بعد ذلك. دينيس، شكرا جزيلا لك. حسنا، أعتقد أنه رجل. شكرًا لك